El año pasado ha sido testigo de lo que solo puede describirse como un rendimiento mixto en el mercado inmobiliario del Reino Unido, en medio de la creciente ansiedad en torno al Brexit.
Sin embargo, más allá de los titulares, hay importantes factores subyacentes en juego, y vale la pena diferenciarlos antes de llegar a cualquier conclusión sobre las perspectivas generales para 2019.
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Por ejemplo, es poco probable que la escasez crónica de viviendas en Gran Bretaña cambie mucho en el próximo año, ya que la incertidumbre económica persiste. También es probable que los problemas de planificación sigan paralizando las decisiones sobre nuevos desarrollos, mientras que el llamado impuesto sobre las mansiones de Gran Bretaña y la retirada del tratamiento fiscal favorable para los inversores inmobiliarios que compran para alquilar darán una pausa a algunos compradores de viviendas e inversores en el sector.
También está la disrupción digital, que se manifiesta a través del crecimiento del comercio electrónico y ha creado una agitación sin precedentes en el segmento minorista británico.
La disrupción online
Por supuesto, las condiciones varían significativamente según la ubicación de la propiedad, el segmento de mercado y las decisiones de planificación local que rigen el desarrollo. Un segmento del mercado inmobiliario que está atrayendo la atención de los inversores es el de los almacenes industriales.
Hay numerosas razones para ello. La más inmediata es que el comercio electrónico en el Reino Unido sigue creciendo con gran rapidez. Siendo ya el mayor mercado de compras en línea de Europa, la expansión del comercio electrónico y de los servicios relacionados con él está impulsando una enorme demanda de almacenes «cercanos a la ciudad» en todo el Reino Unido, desde los que las empresas de logística pueden ofrecer servicios de entrega de última milla.
A medida que los minoristas de la calle se enfrentan al impacto disruptivo de las compras online, cerrando tiendas o sus puertas por completo, la demanda de estas propiedades vacías está siendo alimentada por los proveedores de logística que, de otro modo, se verían limitados por la escasez de instalaciones disponibles. La demanda de estas ubicaciones cercanas a las ciudades es especialmente importante para atender la demanda de entrega de productos frescos en los centros urbanos.
Sin embargo, existe una competencia considerable y creciente por este espacio por parte de las PYME que atienden a esta misma clientela urbana, así como de los promotores inmobiliarios residenciales. Ambos están sufriendo la presión de la escasez de oferta de suelo urbano y casi urbano. Una solución parcial, aunque lejos de ser satisfactoria, para los grandes proveedores logísticos ha sido la aparición de desarrollos de uso mixto, que reservan zonas comerciales y residenciales, así como almacenes dentro de un complejo compartido.
La economía del sub-almacenamiento
Los proveedores de servicios logísticos tienen un reto adicional que superar, ya que Gran Bretaña sigue siendo lo que Savills describe como un «país infra-almacenado». Con sólo 7,61 pies cuadrados de almacenamiento por persona, el Reino Unido no alcanza los casi 39 pies cuadrados de capacidad de almacenamiento por persona de Estados Unidos. A medida que el comercio electrónico sigue creciendo en el Reino Unido, esta escasez de espacio de almacenamiento adecuado ha puesto en aprietos a las empresas de logística. También ha invitado al tipo de desarrollo especulativo de almacenes que estamos viendo ahora para satisfacer la creciente demanda.
Además, tras un periodo de cautela durante 2018 en el que la actividad en el sector minorista se vio atenuada debido a la preocupación por el impacto del Brexit, se ha producido un repunte del interés por el almacenamiento minorista en particular. Esto, según Savills, se debe, al menos en parte, a un reconocimiento más amplio de las características defensivas del almacenamiento frente al comercio minorista online. Pero también se debe a la oportunidad a corto plazo que los inversores están viendo a partir de una reciente disminución de los rendimientos y un aumento en el número de vendedores dispuestos.
Solo en 2018, el desarrollo especulativo produjo 7,7 millones de pies cuadrados de nueva construcción de almacenes, ya que los principales promotores, llenos de nuevas fuentes de capital, se apresuraron a entregar existencias para satisfacer la demanda. De hecho, los niveles de ocupación siguen siendo excepcionalmente fuertes en 2019, con una ocupación en el primer trimestre de algo más de 11 millones de pies cuadrados, el mejor primer trimestre jamás registrado.
El coste de ser competitivo
Hay tendencias importantes que los inversores están utilizando ahora para justificar la inversión en el desarrollo de nuevos espacios de almacén para el futuro. La competencia por los servicios de entrega es feroz y no muestra signos de disminuir, siendo los consumidores los principales impulsores de la velocidad. Para satisfacer sus necesidades, pero también para mantenerse en el juego, las empresas de logística están en una carrera para adoptar nuevas tecnologías y prácticas más inteligentes.
Esto requiere una costosa inversión en la personalización y optimización de los almacenes, como la implementación de integraciones inteligentes entre sistemas y herramientas de planificación avanzadas que apoyen procesos sostenibles. Los almacenes del futuro también deben integrar tecnologías como la robótica, los lectores ópticos e incluso la realidad aumentada. Para los promotores inmobiliarios, existe aquí una oportunidad de añadir un enorme valor diseñando mejores ecosistemas de almacén.
A la vanguardia de muchos desarrollos en aplicaciones de vehículos autónomos, las empresas de logística también tendrán que integrar en sus diseños de almacenes el acoplamiento automático para la carga y descarga de las mercancías enviadas.
Inversión impulsada por la tecnología
Por último, suponiendo que se acabe adoptando alguna forma de Brexit, habrá una presión incesante sobre las empresas para que adopten aún más tecnología que sustituya a la mano de obra humana que ya no se puede contratar en el extranjero.
Sin embargo, antes de que esto ocurra, es probable que la perspectiva de que las cadenas de suministro se alarguen, los retrasos en los cruces fronterizos y la escasez de productos básicos importados de la UE tengan un impacto. Estas dislocaciones, que esperamos sean a corto plazo, harán que sea más importante la disponibilidad de grandes almacenes para almacenar materiales críticos, piezas de repuesto y otros productos no perecederos procedentes del continente.
Sin embargo, la realidad de la acelerada economía de consumo actual hace probable que la mayoría de las nuevas inversiones en capacidad de almacenamiento se vean recompensadas con fuertes rendimientos de alquiler y mayores valoraciones de reventa durante algunos años.
